Лишиться приватизированного имущества из-за соседской прихоти. Потерять в одночасье всё – дело всей жизни, мечту о новом жилье и все накопления. История с таким драматическим финалом произошла в Новороссийске.
«РЫЦАРСКИЙ ЗАЛ»
Новороссийск – бурно развивающийся промышленный город. Как грибы после дождя, здесь повсюду вырастают новостройки. Но что стоит за каждой из них? Многолетние согласования и бюрократические проволочки, недовольство старожилов и неизбежные судебные тяжбы. Все эти круги ада прошла группа собственников ООО «Рыцарский зал», решившая возвести на месте старого ресторана многоквартирный дом.
Ресторан «Рыцарский зал» по достоинству считался частью истории города-порта. Появился он в конце 80-х на месте кафе «Парус», располагавшемся возле парка имени Фрунзе.
Приближались трудные времена – девяностые годы – эпоха тотальной коммерциализации, вынуждающей предприятия общепита выходить из состава треста ресторанов и столовых и становиться самостоятельными.
«В 1992-м году мы были реорганизованы, и образовалось муниципальное предприятие «Ресторан «Рыцарский зал», – вспоминает Ольга Квилитая, директор ООО «Рыцарский зал». – В порядке приватизации был осуществлён выкуп имущества: здание ресторана в 600 кв. м, подъездные пути, хоздвор, бак для набора воды, летняя площадка, примыкающая к ресторану, <…> бильярдная, которую потом мы переделали в летнее кафе».
Так простые горожане, работавшие в заведении, превратились в его собственников. Именно они обуютили и вдохнули новую жизнь в старенькое советское кафе, превратив его в изысканный ресторан.
Антураж «Рыцарского зала» пленял и притягивал как гостей, так и самих жителей Новороссийска. Подобно машине времени, он переносил посетителей в эпоху величественных замков и благородных рыцарей, серенад под открытым небом и шумных пиров.
Но время шло, количество предприятий общепита неумолимо росло, а искушённых туристов было всё труднее удивить.
«Появилась бешеная конкуренция, люди с деньгами, – рассказывает Ирина Бочарова, бывший сотрудник ресторана, – а нам было очень тяжело. Тем более, к тому моменту уже многие повыходили на пенсию».
Как и изжившее себя Средневековье, ресторан обветшал и требовал чего-то качественно нового. Перед «Рыцарским залом» встал вопрос, как распорядиться имуществом. Ведь от судьбы ресторана зависело и будущее его собственников.
БЮРОКРАТИЧЕСКИЕ «КАЧЕЛИ»
«Мы заказали градостроительную справку о том, каким образом изменить свой вид деятельности, – сообщает Ольга Квилитая. – Мы находились в зоне Ж-4/80 – это зона жилищного строительства, причём подразумевает многоэтажное жилищное строительство. Тогда уже у нас появилась мысль, что можно было бы войти, как инвесторы, с нашим земельным участком в строительный проект».
Земельный участок некогда был предоставлен ресторану в бессрочное пользование. Теперь же перед собственниками «Рыцарского зала» встала очередная дилемма: приобретать землю под рестораном или брать её в аренду.
«В лихие девяностые было опасно брать в аренду, – продолжает Ольга, – можно было остаться ни с чем. Поэтому мы ждали, когда, наконец, будет введён Земельный кодекс и появится механизм выкупа».
В начале 2013 года ресторан выкупил землю у муниципалитета. После участок был сдан в аренду застройщику. Началась разработка проекта. В ней принял непосредственное участие даже сам градоначальник.
Сергей Крук, директор ООО «Капитал Строй», к согласованию стройки подошёл основательно: «Я решил сходить к главе – тогда был глава Владимир Ильич Синяговский, – который сказал: «23 этажа – перебор, снижайте этажность и уменьшите количество зданий с трёх на два». Он же предложил и конфигурацию, где большее здание имеет широкий фасад с видом на море, а меньшее здание повёрнуто на улицу Толстого».
Проект успешно прошёл экспертизу. Комиссия специалистов пришла к выводу, что он «соответствует требованиям нормативной технической документации и результатам инженерных изысканий».
Последнее слово – за городской властью. Для реализации проекта оставалось изменить целевое назначение земельного участка и получить разрешение на строительство.
Когда необходимая документация была оформлена, против строительства взбунтовались местные активисты, обратились в суд.
Администрация же никак не могла определиться, на чьей она стороне. То меняла назначение земельного участка, то своё же решение отменяла. Безусловно, такая игра на два фронта не осталась без внимания прокуратуры.
Помощник прокурора города Новороссийска Ольга Бондаренко констатирует: «Постановлением главы администрации города Новороссийска от 16.08.2013 года №5710 вид разрешённого использования данного земельного участка изменён с эксплуатации ресторана на строительство многоквартирного дома. Но после вынесенного протеста прокуратуры города указанное решение уполномоченного органа было отменено».
Арбитражный суд признал постановление об отмене недействительным. Разрешение на строительство было вновь выдано, на основании чего застройщик заключил с собственниками участка договоры долевого участия. Начались работы по разбору здания ресторана и закладыванию фундамента дома.
НОЖ В СПИНУ
И тут, как гром среди ясного неба, приходит повестка в суд. Теперь активисты требуют признать недействительными не только документы на стройку, но и договор купли-продажи земельного участка.
Парадоксально, но суд полностью удовлетворяет эти требования. И это при том, что с момента заключения сделки по продаже земли прошло четыре года. А срок исковой давности составляет всего три. (Ч.1 ст.196 ГК РФ «срок исковой давности составляет три года» — прим. ред.)
В качестве обоснования своего решения суд указал на необходимость проведения публичных слушаний. Но представители муниципальной власти уверенно заявляют, что чётко следовали букве закона.
«В 2014 году данный вид разрешённого использования, как жилой комплекс, определился, как условный, – объясняет начальник управления архитектуры и градостроительства администрации города Новороссийска Екатерина Демченко. – Так как вид был изменён в 2013 году, с 2008 года Ж-4 являлся основным, процедура публичных слушаний была не отменена и по какой-то причине упразднена и забыта, – она не была предусмотрена законом. Вид менялся на основной просто по постановлению администрации муниципального образования».
Договор купли-продажи, по мнению администрации, также был заключён без нарушений. Учредители «Рыцарского зала» приобрели земельный участок в соответствии с действующими нормами закона.
«Речь идёт о Земельном кодексе, который действовал на тот момент времени, – уточняет Иван Чутов, начальник правового управления администрации города Новороссийска. – В соответствии с ним они (собственники «Рыцарского зала» – прим. ред.) имели право на получение участка в собственность под объектом, который находится у них на праве собственности. Таким образом, коль ресторан находился у них на праве собственности, они имели право на приватизацию права собственности под ним».
Однако суд счёл строительство дома на месте ресторана нарушением прав граждан на благоприятную окружающую среду.
В решении Октябрьского районного суда города Новороссийска от 1 августа 2017 года говорится: «Нарушение прав неопределённого круга лиц выражается в том, что стороны заключили договор купли-продажи земельного участка для эксплуатации ресторана с намерением осуществить строительство 16-этажного многоквартирного дома в парковой зоне в нарушение положений ЗК РФ».
«Право на благоприятную внешнюю среду было обусловлено тем фактом, что территория стройки будет заслонять кому-то вид на море, – парирует к.ю.н., адвокат ООО «Капитал Строй» и ООО «Рыцарский зал» Андрей Бежан. – С этой точки зрения можно выходить в суды и сносить любые строения, которые вам не нравятся, учитывая, где вы находитесь»,
СОСЕДСКИЙ БУНТ
Мы встретились с членами инициативной группы, выступающей против строительства. Почти все они – жители одного из домов по соседству со стройкой. Совпадение?
Свою позицию активисты объяснили желанием защитить парк имени Фрунзе.
«Удалось найти распоряжение администрации города от 1993 года, в котором было написано: «Передать в аренду территорию парка Рыцарскому залу», – отмечает сопредседатель экологического совета при МО город Новороссийск Татьяна Трибрат. – И только на основании этой фразы нам удалось в суде доказать и потребовать признать незаконной передачу в частную собственность части территории парка».
Но закон ведь обратной силы не имеет! Земельный кодекс был принят в 2001-м году, а распоряжение о предоставлении земли датируется бородатыми 90-ми. И кадастровая карта свидетельствует о том, что никакого парка на месте ресторана сейчас нет! Кстати, участок «Рыцарского зала» был поставлен на кадастровый учёт ещё в 2004 году. И тогда к его границам никто претензий не имел.
«Когда участок ставится на кадастровый учёт, подписываются акты согласования границ со всеми соседями, – подчёркивает Ольга Квилитая. – Мы подписывали акты согласований с нарсудом (старое название Октябрьского районного суда г. Новороссийска – прим.ред.), гаражным кооперативом, с морской школой и с парком».
Обратите внимание, городской суд тоже являлся «соседом» «Рыцарского зала»! Его здание вплотную примыкает к ограде замороженной стройки. Вот так незадача!
Тем временем, пока велись ожесточённые бои за землю вокруг ресторана, прямо в парке возводилось другое монументальное строение. Сейчас это многоэтажная гостиница, окна которой выходят на набережную. Горсуд строительство высотки узаконил. Активисты к ней также претензий не имели – мол, стройку не заметили. Неудивительно. Ведь здание находится не напротив окон их дома. А, значит, за парк можно и не бороться.
Такова уж натура русская: не может простить сосед соседу, что тот хорошо устроился. Тут ведь и море ближе, и парк под окнами. А дом-то какой большой да современный! Не вровень старенькой девятиэтажке.
Но жители воинствующей высотки знают, как помочь своим несостоявшимся соседям. Они привели нас на стройплощадку неподалёку от участка, принадлежавшего «Рыцарскому залу». Здесь уже вовсю разрастаются каменные джунгли. С этой стройкой активисты не воевали и даже высказали великодушное пожелание, чтобы дольщиков поселили в этом жилом комплексе.
Валентина Клименко, член инициативной группы, поясняет: «Мы хотели, чтобы они нас услышали – что мы оставим после себя детям и внукам. Но ответ мы слышали такой, что мы же живём здесь и они тоже хотят жить. Мои только пожелания и моё мнение – пусть они получат (жильё – прим.ред.) здесь – указывает рукой на строительные леса, – и пусть счастливо живут. Они, их дети и их внуки».
«Где угодно живите, только не напротив нашего дома!» – Хороши соседи, ничего не скажешь.
ОБЕЗДОЛЕННЫЕ ДОЛЬЩИКИ
Больше года минуло с тех пор, как суд остановил строительство. Горка камней – вот всё, что осталось от ресторана. А о возводимой новостройке напоминает лишь заболоченный котлован.
Время от времени на заброшенном участке появляется группа пенсионеров. В них с трудом можно узнать некогда молодых и амбициозных работников общепита. Они с тоской смотрят на руины. Снесённый ресторан для многих из них был единственной недвижимостью, приобретённой за всю жизнь.
«За эти деньги, которые вложены в «Рыцарский зал» (хотели ж как лучше!) можно было купить не одну квартиру, – возмущается Александр Санин, дольщик. – А сейчас что мы имеем? – Лужу», – показывает на котлован, залитый водой.
Выкупить ресторан в девяностые было настоящим подвигом для рабочего класса. Сумма взноса для некоторых сотрудников «Рыцарского зала» была совсем неподъёмной, поэтому приходилось жертвовать собственным хозяйством.
«Родители продали своих коров. Стадо целое. Чтобы я хорошо жила, – жалуется Зоя Смаглюк. – Всем можно строить, а нам нельзя. Почему рабочему классу нельзя построиться?»
«У всех была надежда, что мы поимеем хотя бы возможность жить нормально в старости», – добавляет Лидия Смаглюк.
Галина Трохимец подхватывает: «Вложились. Мы ж тоже хотели, чтобы легче всей семье было. Но не получилось. Нам всегда не везёт. Во время дефолта деньги пропали, тут вложились – и у разбитого корыта».
«Я рассчитывал сильно. Я вложил много денег, – делится своими переживаниями Николай Исаев. – Мне уже 70 лет. Когда я дождусь эту квартиру? А теперь вот у разбитого корыта остался»…
«Кому-то можно строиться, кому-то нет. Очень обидно. Если бы знали заранее, ты мы бы не вкладывали деньги», – сетует Мария Санина.
Не все сотрудники ресторана смогли пережить трагедию, обрушившуюся на их семьи. Недавно скончалась Нина Смирнова – одна из «пионеров» «Рыцарского зала», проработавшая в нём с самого основания.
«Это всё выстрадано. Это целая жизнь. Это не просто мы тут «прихватили» у города, жителей или парка что-то… Мы действительно это заработали. Мы заслужили это», – резюмирует Ольга Квилитая.
Можно ли этих людей, всю жизнь проработавших на благо своего города, винить в том, что они хотели улучшить жилищные условия для себя и своих семей? Что они шагали в ногу со временем и пользовались правами, которые предоставляло им динамично развивающееся законодательство? Что доверились авторитету местной власти, а в итоге остались один-на-один со своим горем?
Земельный участок, к слову, вернулся в собственность города. Администрация разводит руками – всё, чем теперь она может помочь «Рыцарскому залу», это не трогать территорию, где велась стройка.
«Люди пострадали… И никто не собирается данный участок отдавать или строить там что-то своё. Со стороны муниципалитета до решения вопроса никаких конструктивных изменений в части зонирования, определения вида, получения тех или иных разрешительных документов предприниматься не будет», – обещает главный архитектор города Екатерина Демченко.
Вернулось участку и его первоначальное целевое назначение.
«Данный участок был сформирован для эксплуатации ресторана, – напоминает Дмитрий Агапов, заместитель главы города Новороссийска, – и отменено постановление об изменении вида разрешённого использования. Соответственно, он возвращается в первоначальное состояние. Никаких правовых проблем с размещением на этом месте ресторана сейчас нет».
Всё вернулось на круги своя. За небольшой поправкой: ресторана больше нет. Равно как и средств у собственников на его восстановление.
Но коллектив «Рыцарского зала» не теряет решимости отстоять свои права в высшей судебной инстанции. И, наконец, реализовать свою мечту о большом и уютном доме. Ведь надежда, как известно, умирает последней.
«Очень бы хотелось дождаться тех времен, – мечтательно признаётся Ирина Бочарова, – когда мы своим дружным коллективом во дворе своего нового дома поставим стол и вспомним наши былые времена».
Анастасия Вербицкая
