Собственников квартир, зарабатывающих на их аренде, в скором времени могут ожидать некоторые перемены. Минфин собирается упростить систему налогообложения и заменить 13-процентный налог на сдачу квартир патентом. Это позволит арендодателям платить фиксированную сумму вместо процентов от дохода и станет альтернативой оформления статуса индивидуального предпринимателя.
Все средства хороши
Основная цель введения патента на сдачу жилья – это легализация рынка аренды квартир.
«Борьба с выведением рынка найма жилья в белое поле ведётся давно, – утверждает президент Санкт-Пететербургской Палаты недвижимости Дмитрий Щегельский. – Не так давно предлагали давать возврат подоходного налога по 13-процентному налогообложению по ставкам НДФЛ для нанимателей. Таким образом собирались «вскрыть» неплательщиков налогов».
По мнению эксперта, очередная попытка нейтрализовать серый рынок путём замены 13-процентного налога на фиксированные выплаты не приведёт к желаемому результату. Патенты будут крайне невыгодны тем, кто сдаёт комнаты и малогабаритное жильё. А это основная масса арендодателей.
«Ставка по патенту установлена в районе 40 тысяч рублей. Если однокомнатная квартира сдаётся за 20 тысяч, то это примерно 240 тысяч в год. Получается, выгоднее 13 процентов заплатить», – рассуждает Дмитрий Щегельский.
При этом, доход от сдачи жилья в аренду зачастую нестабилен, что никак не будет учитываться при оплате патента.
«Очень часто случается, что наниматель арендует жильё, потом съезжает. Выходит, наймодатель дохода не получает, а патент вынужден платить».
Что примечательно, схема побуждения к уплате налогов за аренду уже существует и успешно реализуется для коммерческих помещений. Так, гражданам, владеющим коммерческой недвижимостью, предоставляются льготы. Собственник имеет право не выплачивать налог на недвижимость при условии, что он зарегистрирован как индивидуальный предприниматель и платит проценты с аренды.
«Для коммерческой недвижимости это существенное послабление, потому что 2 процента от кадастровой стоимости – это большая сумма, – отмечает Дмитрий Щегельский. – Может быть, такая схема будет применима и для сдачи в аренду жилья».
Также эксперт высказал предположение, что действенной мерой может стать и просто снижение 13 процентов на меньшую ставку. Однако он подчеркнул, что подобные реформы должны проходить комплексно и затрагивать законодательные нормы.
«Следует рассматривать вопрос внесения изменений в гражданский кодекс, где согласно главам по сдаче в аренду или в наём жилья договор найма может быть расторгнут в судебном порядке в случаях: невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы – более двух раз по истечении установленного договором срока платежа. А ведь судебные разбирательства могут затянуться на долгий срок».
Кнут без пряника
В настоящее время собственники, сдающие свои квартиры в аренду, обязаны платить налоги и отчитываться в соответствии с нормами налогового законодательства РФ. Согласно п.1 ст.229 Налогового кодекса РФ (НК РФ) такие граждане обязаны не позднее 30 апреля года, следующего за отчётным, подать в налоговые органы декларацию по форме 3-НДФЛ, а не позднее 15 июля года, следующего за отчётным, – уплатить налог на доходы физических лиц, рассчитанный и указанный ими в декларации. За непредставление налоговой декларации предусмотрено наказание в виде штрафа в размере 5% неуплаченной суммы налога за каждый полный или неполный месяц со дня просрочки (ст. 119 НК РФ). Неуплата же налога за сдачу квартиры чревата уголовным наказанием вплоть до тюремного срока.
«За уклонение от уплаты налогов путём непредставления налоговой декларации, либо путём включения в налоговую декларацию заведомо ложных сведений, если сумма налогов за трёхлетний период составит более 900 тысяч рублей и более, предусмотрена уголовная ответственность вплоть до трёх лет лишения свободы (ст.198 УК РФ)», – сообщает юрист Северо-Западного правового центра «Человек и Закон».
Но, несмотря на уголовное преследование и многочисленные попытки понудить граждан к перечислению процентов от дохода за аренду, проблема неуплаты налогов от сдачи квартир остаётся нерешённой. Так, в Санкт-Петербурге, по словам Дмитрия Щегельского, из 200-250 тысяч объектов, сдающихся в аренду в течение года, налоги платятся всего за несколько тысяч.
При этом инициатива Минфина ничего не поменяет, – считает Руслан Лавров, генеральный директор АН “Площадь”, член Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области.
«Эта очередная пустая затея. Для собственников жилья нет никакого смысла бегать по инстанциям, тратить своё время и деньги – ради чего? Польза государства очевидна, а где польза собственника?» – недоумевает эксперт. – Если государство/чиновники хотят легализовать рынок аренды жилья, то надо придумать стимул-«пряник» для арендодателя. Увещевания на тему «Это ваш гражданский долг» не работают. Угроза наказания тоже не работает, поскольку не реализуема на практике из-за отсутствия сил и полномочий у государственных органов».
Таким образом, для того, чтобы вывести из тени арендодателей квартир, правительству предстоит серьёзно пересмотреть систему налогообложения. В неэффективности ранее принятых мер сомневаться уже не приходится. Но войдёт ли в их число получение патентов – покажет время.
Анастасия Вербицкая
Фото: СЗПЦ «Человек и Закон»
