Власти намерены усилить контроль над застройщиками. С этой целью будет создан компенсационный фонд долевого строительства, регламентированный поправками в ФЗ-214 (ст. 23.2). Это позволит сделать покупку жилья в строящемся доме максимально прозрачной. Фонд заработает с 1 января 2017 года.
Нестабильная экономическая обстановка в стране остро сказывается на строительной отрасли. Компании-застройщики всё чаще разоряются, а несчастные дольщики в результате заморозки объектов остаются и без квартиры, и без своих кровных, потраченных на приобретение жилья.
Предполагается, что компенсационный фонд поможет защитить права, законные интересы и имущество участников долевого строительства. Согласно нововведениям, застройщики будут отчислять в фонд 1 процент от стоимости возведения каждого дома. Частью этих средств девелоперы впоследствии смогут воспользоваться для строительства социальной инфраструктуры. В случае неисполнения застройщиками договорных обязательств за счёт отчислений в фонд покроются расходы на завершение долгостроев, а также будет возмещён материальный ущерб гражданам. Таким образом, новая структура может стать настоящим «якорем спасения» для обманутых дольщиков. Но как она отразится на рынке недвижимости в целом?
Эксперты в строительной сфере сходятся во мнении, что создание компенсационного фонда приведёт к неизбежному росту цен на квартиры в строящихся домах. По словам вице-президента ГК «Мортон» Олега Колченко, это произойдёт по причине повышения требований к проектам и уставному капиталу.
«Получить проектное финансирование в банках будет достаточно сложно. В связи с этим количество проектов уменьшится и количество игроков на рынке сократится. В итоге, на мой взгляд, себестоимость строительства увеличится на 7-10 процентов».
По мнению Фёдора Цуринова, вице-президента по правовым вопросам АО «ЮИТ Ракеннус», девелоперы будут вынуждены увеличивать стоимость жилья из-за некоторых законодательных недоработок. Эксперт напоминает, что изначально фонд планировался как альтернатива страхованию ответственности застройщиков. «Идея была такова, чтобы взносы направлялись в компенсационный фонд вместо страхования, – отмечает Фёдор Цуринов. – Но пока в законе этого не прописано. Закон ввёл создание фонда, а страхование пока не отменил. Если будет и страхование, и компенсационный фонд, я думаю, что застройщики будут повышать цены на жильё».
Помимо этого, новые требования к обязательным отчислениям застройщиков, связанные с формированием фонда, отразятся на скорости строительства.
«Проект постановления по поводу компенсационного фонда гласит, что взносы в размере 1 процента от стоимости строительства дома застройщик должен заплатить единовременно. А сейчас страховку платят за каждый договор, то есть постепенно. Поэтому время за застройку, конечно, возрастёт», – утверждает Фёдор Цуринов.
От новых поправок в закон о долевом строительстве пострадают и сами застройщики. Были введены новые требования к содержанию проектной декларации, в связи с чем в этот документ нужно будет вносить подробные характеристики всех квартир в доме.
«Проектная декларация теперь превращается из довольно краткого и понятного потребителю документа в профанацию его смысла – в целый том, в котором дольщик разобраться уже не сможет… Для кого будут делать проектные декларации в таком виде, а, главное, зачем – совершенно не понятно», – недоумевает эксперт.
Фёдор Цуринов уточняет, что подробные характеристики квартиры дольщик в любом случае получает при заключении конкретного договора. Также эта информация содержится на официальном сайте строительной компании.
Но сильнее всего повышение нормативных требований скажется на судьбе мелких застройщиков. Им и вовсе перекроют кислород.
«Повышенные требования к уставному капиталу, единовременные взносы в компенсационный фонд может сделать только крупный застройщик, у которого есть резервы, возможность получать кредиты или альтернативное финансирование», – говорит Фёдор Цуринов.
Таким образом, небольшие строительные компании будут попросту вытеснены с рынка. Но тем лучше для потенциальных покупателей жилья. Ведь чем крупней компания, тем больше у неё запас прочности, и меньше шансов, что она обанкротится. «С другой стороны, этот закон не выдавливает такие схемы, как проектные компании, – добавляет эксперт. – Соответственно, если застройщику будет выгодно, он будет банкротить проектные компании, а дольщики останутся ни с чем».
Выходит, формирование компенсационного фонда для дольщиков, скорее, полумера, а не панацея. Но выбор между низкой ценой за жильё и гарантией безопасности по-прежнему останется за покупателем. Насколько же эффективным будет фонд, станет известно уже в следующем году, когда поправки в закон вступят в силу.
Анастасия Вербицкая
Фото: СЗПЦ «Человек и Закон»
