Доверчивые и наивные граждане зачастую становятся жертвами охотников за чужим добром. И чем крупнее нажива, тем изощрённее действуют мошенники. Именно поэтому так непросто привлечь к ответственности тех, кого называют «чёрными риелторами». Обманом завладевая чужими квартирами, они выселяют бывших собственников буквально на улицу. Злоумышленники не щадят никого – ни пенсионеров, ни инвалидов.
В Нижнем Новгороде по злой воле «чёрных риелторов» без крыши над головой остались ветераны войны в Афганистане. Заполучив доверенность на недвижимость и продав квартиру, мошенники лишили пенсионеров надежды на возвращение похищенного жилья.
Как же уберечь свою недвижимость от недобросовестных маклеров? И возможно ли привлечь к ответственности тех, кто покусился на чужую квартиру?
Не пойман – не вор
О трагедии нижегородских пенсионеров редакции Северо-Западного правового центра (СЗПЦ) «Человек и Закон» рассказала их знакомая Наталья.
«Началось все 8 лет назад, когда супруги решили приватизировать квартиру и в дальнейшем продать, — пишет Наталья. — Нашли по газете агента. Он собрал все документы, приватизировал квартиру, но пенсионеры передумали её продавать, забрали у него остатки документов и рассчитались за проделанную работу. Через некоторое время от соседей они узнали, что их квартира продана, и они должны переехать. Оказывается, тот агент по доверенности продал квартиру без их ведома, но в день сделки его убили».
Действия агента из описанной ситуации, как и прочие махинации квартирных мошенников, предусматривают ответственность по ст. 159 УК РФ (мошенничество). Для того, чтобы добиться справедливости, пострадавший должен обратиться в суд, вооружившись документами о сделке и квитанцией об оплате неудавшейся операции с недвижимостью. Но, несмотря на фактическую противозаконность действий недобросовестного агента, жертвам «чёрных риелторов» нечасто удаётся доказать обман.
«В описанной истории владельцы квартиры, скорее всего, выдали риелтору доверенность, дающую право не только собирать документы, необходимые для приватизации квартиры, но и производить сделки с ней, — комментирует ситуацию юрист СЗПЦ «Человек и Закон» Э. Трофимович. — В таких случаях владельцам недвижимости бывает крайне сложно доказать, что их обманули. Пострадавшим необходимо оспаривать сделку в порядке гражданского судопроизводства. В этом случае срок исковой давности равен трём годам и начинается с момента, когда они узнали о том, что квартира была продана без их ведома. Для восстановления срока давности истцам необходимо представить в суде доказательства того, когда именно они узнали о продаже их квартиры. Однако велика вероятность, что суд может признать новых владельцев квартиры добросовестными приобретателями, тогда квартира останется им».
По заключению юриста, в описанном Натальей случае маловероятно, что кого-то привлекут к уголовной ответственности, потому что непосредственный исполнитель мошенничества умер.
Преступные схемы
К сожалению, операции с приватизацией квартир, а также сделок с недвижимостью, оканчивающиеся «выживанием» законных владельцев на улицу, сейчас не редкость. «Чёрные риелторы» идут на разные ухищрения, дабы заполучить желанные квадратные метры. Одни в обмен на квартиру обещают пожизненную ренту, другие – уютный домик в деревне, третьи – более удобную жилплощадь. Нередко средством реализации преступной схемы выступает незаконная приватизация и подделка документов. В качестве инструментов завладения чужой недвижимостью в таких случаях злоумышленники используют доверенность на совершение сделок, поддельные документы на право собственности и оригиналы документов владельцев квартиры. Они втираются в доверие к пенсионерам, представляясь работниками социальных служб или агентами недвижимости. Но результат «деятельности» таких самозванцев, вне зависимости от выбора преступной схемы, одинаково драматичен.
Как же распознать мошенников? И как не попасться в их коварные сети?
Бережёного бог бережёт
Частота совершения преступлений на рынке недвижимости связана с тем, что большинство граждан априори считают деятельность агентств по недвижимости и риелторов гарантией чистоты сделок. Эта убеждённость подкрепляется наличием договора с таким агентством (риелтором). Но, по словам Э. Трофимович, подобные представления в корне ошибочны.
Дело в том, что агентство по недвижимости, также как и риелтор, выступают лишь посредниками в сделках.
«Риелтор не обладает какими-либо полномочиями, превышающими возможности обычного гражданина, благодаря которым можно было бы проверить чистоту сделки, — поясняет юрист СЗПЦ «Человек и Закон». — Он лишь оказывает помощь в сборе документов, необходимых для совершения сделки с недвижимостью и её государственной регистрации».
К тому же, эксперт уточняет, что в договоры со своими клиентами риелторы умышленно не включают условия, при которых наступает их ответственность, если заключённую при их помощи сделку признают незаконной. Поэтому все риски и ответственность вынуждены нести стороны сделки с недвижимостью.
Чтобы не стать жертвой квартирных мошенников, Э. Трофимович советует соблюдать следующие правила.
1. Внимательно читайте все документы, которые вы подписываете. При подписании ничего не значащего документа его могут подменить на другой, схожий по форме, но отличающийся по содержанию. Например, договор о намерениях могут подменить на договор купли-продажи. В этом случае вам будет очень сложно доказать, что вас обманули.
2. Договор должен содержать чёткое описание прав и обязанностей сторон, сроки исполнения обязательств, условия (события), при которых наступает ответственность сторон, а также условия расторжения договора.
Здесь вас должны насторожить: неясные фразы, размытые или двусмысленные формулировки, повышенные штрафные санкции или ответственность за наступление событий, которые от вас не зависят.
Например, вы решили продать свою квартиру и за счёт вырученных средств приобрести другую. Недобросовестный риелтор может внести в договор с вами пункт, согласно которому, в случае, если сделка по приобретению вами квартиры не состоялась по вашей вине, залог, который вы передали риелтору, остаётся у него. Риелтору остается только затягивать вопрос с продажей вашей недвижимости, а по истечении срока договора, оставить залог себе.
3. Указывайте в договоре его реальную цену. Нередко владельцы недвижимости, чтобы уменьшить размер налога на доходы, полученные от её продажи, указывают в договоре цену недвижимости, существенно ниже рыночной. Этим могут воспользоваться мошенники, которые включают в договор условия, заведомо противоречащие требованиям действующего законодательства. Пользуясь этим, в судебном порядке сделка купли-продажи признается недействительной. Суд выносит решение о возвращении денег покупателю, а квартиры — продавцу. В результате покупателю возвращают только ту сумму, которая указана в договоре.
4. Перепроверьте условия договора у стороннего юриста. Для того, чтобы не стать жертвой мошенников, перед заключением договора попросите распечатать его для вас, чтобы изучить в спокойной обстановке. Лучше будет, если вы обратитесь к независимому от агентства недвижимости юристу, чтобы он проверил договор, рассказал о всех рисках и подсказал, какие условия договора необходимо изменить, чтобы минимизировать эти риски.
5. Не выдавайте доверенности, предоставляющие риелтору возможность получать правоустанавливающие документы на вашу недвижимость, совершать сделки с вашим имуществом, либо приобретать его.
6. Перепроверяйте действия риелтора. Требуйте от риелтора постоянного отчёта, снимайте копии с документов, которые он собирает по вашему поручению.
7. Слишком низкая цена недвижимости, которую вам предлагают приобрести, спешка при продаже и оформлении документов, должны вас насторожить. Как правило, у таких квартир плохая история: после покупки может выясниться, что при продаже не были учтены интересы несовершеннолетних, недееспособных либо временно выбывших лиц (детей, находящихся в детских домах, школах-интернатах, военнослужащих, студентов, находящихся в местах лишения свободы). Может также произойти, что один из совладельцев продал квартиру без ведома и согласия других. В случаях приобретения квартиры, доставшейся продавцу по наследству, может выясниться, что на неё претендуют другие лица, например, кредиторы наследодателя. На полученную по завещанию квартиру, могут претендовать наследники, имеющие право на обязательную долю в наследстве. Может оказаться, что в права наследования вступил не настоящий наследник, а мошенник — однофамилец наследодателя.
Таким образом, каждому, кто планирует провести сделку с недвижимостью, стоит ответственно и осторожно подходить к этому вопросу, внимательно изучать документы, которые он подписывает. И тогда даже самый хитрый мошенник не сможет завладеть чужой квартирой.
Анастасия Вербицкая
Фото: СЗПЦ «Человек и Закон»
