Внезапно узнать, что единственное жильё, купленное на свои кровные, продано на торгах – настоящий кошмар. Но для семьи Трефиловых из города-курорта Геленджик это стало страшной реальностью.
Их тихое счастье в доме на берегу Чёрного моря оборвалось, когда в один вовсе не прекрасный день к ним пришло письмо от службы судебных приставов. Оказалось, что часть их жилья – пристройку к дому, ранее являвшуюся квартирой, – спустили с молотка из-за имевшейся задолженности, которую добросовестно погашал глава семьи Пётр Трефилов.
«Изначально Трефиловы не получили документы, связанные с тем, что проводятся торги, что их имущество выставляется на продажу, – рассказывает Виктор Григорьев, адвокат Трефиловых до 2016 года. – Когда приставы принесли ту документацию, которая была по данному делу, по их исполнительному производству, то мы обратили внимание, что документы приходили не на Приморскую, 24, а на Приморскую, 24/1. То есть по соседнему адресу»
Последнее же письмо с уведомлением о проведённых торгах всё-таки дошло до адресата. Удивительное совпадение! А, может, и не совпадение вовсе?
«Если бы Трефиловы изначально были извещены о том, что имущество было арестовано и уже ушло на торги, то они поставили бы вопрос о снятии ареста и признании действий пристава незаконными. Они бы оспаривали это на основании того, что нарушены их законные права и интересы», – уверенно заявляет Виктор Григорьев.
Но драгоценное время, когда проведение торгов можно было предотвратить, было упущено из-за халатности судебного пристава-исполнителя. Трефиловых поставили перед фактом – точка невозврата пройдена, и квартира продана некой Заире Хатко. Действительность этой сделки впоследствии неоднократно оспаривалась в суде. Сам пристав на заседаниях не присутствовал, хоть и являлся одним из ответчиков по делу – именно упущения в его работе привели к фатальным последствиям.
«Мы подали исковое заявление о признании торгов недействительными, решение было в нашу пользу, – вспоминает Виктор Григорьев. – Далее ответчик по делу обжаловал данное решение. Кассационным определением данное решение было отменено и направлено на новое рассмотрение в Геленджикский городской суд».
Так началась эпопея с обжалованием решений городского суда краевым. Новый вердикт был вынесен в пользу победительницы торгов, но отменён по инициативе Краснодарского краевого суда. Дело было вновь направлено на рассмотрение в Геленджикский городской суд. «В конечном итоге, в Геленджикском городском суде (это уже был 2012 год) дело было рассмотрено, – сообщает адвокат, – было вынесено решение снова в нашу пользу, то есть торги были признаны недействительными».
Однако через три месяца Краснодарский краевой суд отменил это решение и вынес апелляционное определение об отказе Трефиловым в иске.
Быть может, всех этих многочисленных метаний с вынесением и последующей отменой судебных решений и не было бы, если бы процедура ареста имущества и организации торгов была проведена надлежащим образом.
«То выносят (решения – прим.) в нашу пользу, то отменяют, – негодует супруга Петра Трефилова Наталья. – Петра Андриановича уже довели до инсульта. И мы не можем добиться правды. Человек уважаемый, проработал много лет в администрации, его все знают. И вообще семья у нас нормальная, а с нами поступают, как будто мы отшельники. Почему с нами так поступают? Почему такое отношение? Почему нам не помогает прокуратура, следственный комитет? Ведь это уголовное дело!»
Справедливости ради стоит отметить, что оснований для признания торгов недействительными было немало.
Долг размером в 300 тысяч числился за Петром Трефиловым. Однако выставленная в 2010 году на торги квартира фактически ему не принадлежала. Ещё в августе 2009 года данную жилплощадь приобрела Елена Дауксте.
«В этой квартире мы планировали жить с моим сыном, мужем. Но, как видите, условия здесь непригодные для жилья», – Елена показывает нам заброшенное и запустелое жильё. И действительно, время в квартире будто бы остановилось. Старинная мебель, запылившиеся детали интерьера, межкомнатные двери с облупившейся краской – всё это катастрофически нуждается в ремонте. Однако сделать необходимые отделочные работы, равно как и провести инженерные коммуникации, Елена не может из-за лишения прав собственности после наложения ареста на квартиру.
«На сегодняшний день я являюсь собственницей данной квартиры, но по сей день я заселиться сюда не могу, потому что наложен арест. Ни к каким торгам я не имею никакого отношения… Моя квартира находится в таком состоянии, что здесь невозможно сделать ни ремонт, ни реконструкцию. Мы с моей семьёй вынуждены снимать жильё», – жалуется Елена Дауксте.
В 2013 году Геленджикский городской суд признал право собственности на квартиру за Дауксте. Однако позже в правах восстановили победительницу торгов. При этом не учли тот факт, что земля, на которой располагается недвижимое имущество, по-прежнему принадлежит Петру Трефилову.
«Квартира в своё время приобреталась Трефиловым по договору купли-продажи квартиры именно с земельным участком, – поясняет Виктор Григорьев. – Дом одноэтажный, в нём три квартиры, и у каждой квартиры имеется свой земельный участок. То есть, когда совершается сделка, в договоре купли-продажи указывается, что продаётся квартира с земельным участком. Поэтому при оформлении документов и при продаже на торгах данного имущества должен быть учтён и земельный участок, на котором находится данный объект недвижимости».
То есть невозможно было продать имущество в отрыве от земли. В самом деле: дом же не может висеть в воздухе?! Этот факт суд почему-то не удостоил вниманием. А адвокат нынешней владелицы квартиры и вовсе не интересовалась тем, кому принадлежит спорный земельный участок.
Корр.: – Земельный участок – он чей?
Татьяна Третьяк, адвокат Заиры Хатко: – Я официальных сведений не имею по поводу того, чей это земельный участок.
– Хатко он не принадлежит?
– Нет, право собственности у неё зарегистрировано только на квартиру.
Мало того, что квартира продавалась без учёта земельного участка, так ещё и адрес у неё был указан несуществующий! Рознились кадастровые номера, иной была и площадь, что не посчитала нужным проверить оценочная организация. Такие чудовищные упущения в подготовке документов к торгам юристы объясняют просто.
«Когда ЗАО «Бизнес-Фактор» производил оценку, он фактически не выезжал на место, не осматривал данное помещение, – говорит Виктор Григорьев. – Дело в том, что в 2008 году (в документах мы представили справку БТИ) была изменена площадь квартиры. Она была изменена ещё в 2008 году, когда Трефиловы получили разрешение на строительство нового дома с посадкой на часть снесённой квартиры».
В результате реконструкции площадь квартиры уменьшилась с 46,3 квадратных метров до 35,9. Превратившись в пристройку к дому, жилое помещение перестало существовать как автономный объект недвижимости. Тем не менее, давно несуществующая квартира была благополучно оценена и «воскрешена» на торгах.
Можно ли оценку и дальнейшую реализацию несуществующего объекта считать действительной? Несмотря на очевидный ответ суд пришёл к диаметрально противоположному выводу. И это при том, что ни судебный пристав, ни оценщик ЗАО «Бизнес-Фактор» так и не нашли времени для осмотра арестованного имущества.
Но как должна происходить оценка недвижимости на самом деле?
«Заказчик предоставляет необходимые документы в обязательном порядке для того, чтобы оценщик мог проанализировать количественные и качественные характеристики объекта оценки. Далее в обязательном порядке нужно произвести идентификацию объекта оценки, для чего оценщик выезжает на объект, сопоставляет полученные данные с теми параметрами, которые имеет объект оценки непосредственно на месте», – разъяснила генеральный директор компании «НовоТех» Татьяна Волошина.
То есть без выезда на объект проведение оценки не представляется возможным.
В итоге квартира на берегу моря была продана с торгов… всего за 770 тысяч! Такими мизерными, оказывается, бывают расценки на недвижимость в курортной зоне.
«Вот такую квартиру с высокими потолками площадью 35, 9 кв. м оценили в 770 тысяч! – возмущается Наталья Трефилова, показывая нам просторное помещение. – Она в 100 метрах от моря находится! Её коммерческая стоимость – 5 миллионов 400 тысяч, по оценке независимой экспертизы».
Независимую оценку проводила компания «НовоТех». И эта экспертиза была учтена Геленджикским городским судом при признании торгов недействительными. Однако при дальнейших судебных разбирательствах её по непонятным причинам сбросили со счетов.
На рабочей встрече в администрации города мы решили выяснить, сколько же на самом деле стоят квадратные метры на курорте.
«У нас есть необходимость ежеквартально мониторить стоимость одного квадратного метра на рынке недвижимости. Мы обращаемся к данным риелторов, данным Торгово-промышленной палаты, в целом анализируем рынок недвижимости и утверждаем постановлением главы стоимость одного квадратного метра недвижимого имущества, жилых помещений в городе. На сегодняшний день один квадратный метр у нас стоит 60 с небольшим тысяч рублей», – сообщила Татьяна Константинова, первый заместитель главы муниципального образования «Город-курорт Геленджик».
Путём несложных подсчётов можно догадаться, сколько же стоит квартира в Геленджике площадью почти 36 квадратных метров. И это без учёта того, что находится она в непосредственной близости от моря. Сумма получится в разы больше той, что была высчитана ЗАО «Бизнес-Фактор». В самой организации эту неувязку объяснили, сославшись на субъективное мнение оценщика.
«Мнение оценщика всегда субъективно, – объясняет генеральный директор АО «Бизнес-Фактор» Алексей Сметана. – Если один объект дать двум разным оценщикам, то получится в любом случае 2 разных цифры. Всегда тот или иной оценщик имеет своё мнение, свои источники информации. Почему должника Трефилова не устраивает оценка, сложно сказать. Может, она ему объективно кажется иной».
Но если есть возможность делать оценку на объективных основаниях, то как у двух организаций может получиться такая большая разница в стоимости недвижимости? На этот вопрос представитель «Бизнес-Фактора» ответить не смог, сославшись на реорганизацию компании.
«По данному направлению – а я уже позже пришёл – работали другие лица… Уже компания давно не работает со службой судебных приставов. Тут даже самого оценщика нет, кто это делал».
Как интересно всё получается! Оценщик ушёл – и с компании взятки гладки! А что же по этому поводу говорят приставы?
«Судебный пристав не может сам по себе влиять на эту оценку, – утверждает начальник отдела по взаимодействию со СМИ УФССП по Краснодарскому краю Елена Лысечко. – Поэтому привлекается независимая оценочная компания. В данном случае судебный пристав привлекал оценочную организацию ЗАО «Бизнес-Фактор», которая и установила стоимость этого жилого помещения. И уже от этой суммы отталкивался судебный пристав при его реализации».
Всё бы хорошо. Но вот взыскать средства с продажи имущества за бесценок, безусловно, проще… Выводы напрашиваются сами собой.
Но несмотря на очевидную недооценку, стоимость проданной на торгах квартиры всё равно значительно превышала размер долга. Ведь большая часть из него была благополучно погашена. При этом после ареста имущества продолжалось удержание средств с пенсии. Пенсионный фонд о торгах уведомлен не был. Ни о чём не подозревал и сам Трефилов, который ещё до торгов сделал несколько крупных перечислений на счёт взыскателя.
«Фактически, до торгов уже было погашено более половины суммы задолженности, – подчёркивает Виктор Григорьев. – И квитанции о погашении были направлены службе судебных приставов. Соответственно, у Трефилова имеются квитанции и корешки о том, что они направили (чеки – прим.), служба судебных приставов их получила. И именно эти документы мы предоставили в материалы судебного заседания».
То есть приставы были в курсе, что идёт погашение задолженности. Снова встаёт вопрос о целесообразности наложения ареста на недвижимое имущество и проведении торгов. Но в краевом управлении службы судебных приставов это обстоятельство не вызвало ни капли недоумения.
«Согласно действующему законодательству, судебный пристав имеет право обратить взыскание на действующие банковские счета должника и удерживать суммы до полного погашения долга. В момент, пока велось это производство, а именно – производилась оценка, реализация данного жилого помещения, деньги – определённый процент – взымались с пенсии», – пояснили нам в краевом управлении службы судебных приставов.
Так кому же была выгодна продажа квартиры за несоизмеримо маленькую цену? Взыскателю, приставу, оценщику или победительнице торгов? Вопрос по сей день остаётся открытым.
Кстати, немало вопросов вызывает и сама гражданка Хатко. Ни на одно судебное заседание она не явилась. Её интересы представляли иные лица по доверенности.
Татьяна Третьяк, адвокат Заиры Хатко: – Она сейчас в декрете, поэтому всеми этими спорами она лично не занимается и делегировала юристам-адвокатам эти вопросы…
Корр.: – То есть Вы дистанционно с ней общаетесь?
– Да, конечно.
– А лично с ней виделись?
– Лично – нет, не приходилось.
Любопытная складывается ситуация – адвокат ни разу не встречался со своим доверителем! И это при том, что судебные тяжбы растянулись на несколько лет. Но куда интереснее тот факт, что за всё это время победительница торгов ни разу не пришла по адресу приобретённой квартиры и не предприняла никаких попыток по вселению.
«Абсурдно даже представить такую ситуацию, что человек купил какую-либо недвижимость, а сам не интересуется, не пытается предпринять каких-либо мер по вселению – то есть получению своей собственности, за которую он заплатил деньги», – недоумевает нынешний адвокат Трефиловых и Дауксте Дмитрий Детков.
Пассивная позиция взыскателя приводит в замешательство даже службу судебных приставов.
«Что касается гражданки Хатко, то у неё налицо неактивная позиция, – сообщила Елена Лысечко. – Она имеет полное право попасть в своё помещение, сменить замки и пользоваться жилым помещением, принадлежащим ей на законных основаниях. То, что она бездействует в данном направлении, – её личные трудности».
Впрочем, отсутствие у Заиры Хатко интереса к квартире с лихвой компенсируется стремлением к получению материальной выгоды. Уже неоднократно через её законных представителей семье Трефиловых поступали предложения об обмене объекта недвижимости на денежные средства.
«В прошлом году мы встречались и в суде первой инстанции, и в апелляционной инстанции, где другие представители со стороны Хатко непосредственно Наталье Васильевне и её представителям предлагали с учётом, что наша сторона несёт расходы, выплатить миллион», – призналась адвокат Заиры Хатко.
Ей парирует адвокат другой стороны.
«Предлагают (представители Хатко – прим.) какие-то денежные средства им выплатить. Но за что? За какое имущество? Вы даже не знаете, что на этом земельном участке находится. Я там был, видел – там частный дом, хозяйственные постройки. А где эта квартира? Что они покупали? Что они продавали?» – задаётся вопросом Иван Попрядухин, адвокат Трефиловых и Дауксте.
В поисках справедливости Трефиловы шестой год пишут по всем инстанциям, бьют во все колокола. Но пока безрезультатно. Ведомства спускают их обращения по нисходящей.
«В прокуратуру Краснодарского края поступало 2 обращения Трефилова, но поскольку они были первичными, не обжаловали действия нижестоящей прокуратуры, то эти обращения в соответствии с требованиями инструкции, направлялись в прокуратуру города Геленджика», – сообщил старший помощник прокурора Краснодарского края по взаимодействию со СМИ Антон Лопатин.
Что показательно – следственный комитет от дачи комментариев вообще отказался. Хотя к нему, безусловно, назрело немало вопросов. Почему не была проведена проверка? Почему не возбуждено уголовное дело?
«Здесь действительно имеется много несостыковок, нарушений, – утверждает Дмитрий Детков. – Однако все эти нарушения не были учтены, и люди не могут отстоять свои права и законные интересы, что для нас представляется несколько странным. Мы живём в правовом государстве, закон и человек у нас имеют высшую ценность, однако законными методами путём обращения в суд, человек не может восстановить своё право собственности».
Попытки пенсионеров добиться справедливости больше напоминают борьбу с ветряными мельницами. Но Трефиловы сдаваться не собираются и готовят новый иск в суд.
«Мы всё равно не отдадим это имущество! – уверенно заявляет Наталья Трефилова. – Оно стоит 5 миллионов! Где это видано, чтобы за долг в 300 тысяч пятимилионное имущество забирать?»
Хочется верить, что при очередном рассмотрении дела суд примет во внимание очевидные факты и вынесет справедливое решение. Мы будем следить за дальнейшим развитием событий.
Анастасия Вербицкая
Фото: СЗПЦ «Человек и Закон»
